大台中危老都更專家｜隆磐建設

「未經主管建築機關審查許可並發給建築物＂使用執照＂，而擅自建造及使用的建物」，

土地鑑界是什麼？
「土地鑑界」又稱為＂土地複丈＂，指辦理測量土地的地籍，
實地界址可能因：人為因素、天然災害，導致界標移動、湮沒、遺失，
界址不明確、與相鄰土地劃界...等需重新測量，
申請建築避免越界等情況，可向地政事務所提出申請丈量，
測量人員會依法定參考地籍圖、界址座標相關資料，
實地確定土地界址正確位置。
申請土地鑑界原因？
▶土地因自然增加、浮覆、坍沒、分割、
合併、鑑界（鑑定界址或經界不明）或變更者
▶土地因界址曲折，需要調整者
▶依建築法規定調整地形者
▶設定地上權、永佃權、地役權或典權者
▶申請時效取得所有權、地上權或地役權者
▶土地鑑界有爭議或糾紛，由司法機關辦理
土地鑑界申請應附文件？

通常談到危老重建時，一般業主都想到要找建商以”合建”的方式合作，
其實危老重建還有另一種合作稱為「全案管理」，因重建流程非常繁瑣，
多數業主希望可以找到一條龍的服務，故在近年變成屋主熱門的選擇之一！
🔰 什麼是全案管理？
指地主委託專業管理團隊統籌執行重建過程的大小事務，
協助地主自地自建的流程，
從融資、重建評估、建築師設計、施工、銷售，
一條龍的整合服務，幫助您活化資產，重建後全部歸地主享有。
🔰 合建和全案管理有什麼不同？
◆傳統合建：
由建商出資金，地主出土地，一起合作興建房屋，而出資方為主導方，
負責專案的設計、建造和銷售，通常地主無法參與建案的決策，
進而減少地主原本的利潤。
◆全案管理：
透過專業團隊協助地主自地自建，
地主可以全程參與過程規劃、設計、決策，
以滿足地主的需求和期望，同時確保專案的透明度和成本控制，
由「全案管理」委建方式重建，往往能降低建案停擺風險，
產權及利潤均回歸地主本身，省去產權劃分及分配比例的問題。
🔰 全案管理的優點？
🔰 全案管理執行步驟？
🔰 推薦的團隊？

許多家族長輩會將房產留給後代子孫繼承，
當家族人數眾多時，每個人都有自己的想法而容易引發分產的問題。
「公同共有」和「分別共有」兩者究竟差異在哪裡？
該如何協議才能避免家庭紛爭呢？
◆公同共有：
指依法律規定或契約成一公同關係而共有一物的狀態。
此種方式為「公同共有」，讓每一位繼承人共同擁有此房產之產權，
必須要經過所有持分人的同意才能處理房產。
◆分別共有：
如有多位繼承人，已＂分別＂按照比例已得應有部分，對此財產擁有所有權。
如當共有人之間有＂未確定＂比例，法定將推定擁有者比例皆為「均等」。
兩者權利和責任差異
◆公同共有：全體共有人需一起管理財產，維護、出資、使用方式，必須協商決議財產的使用方式與提升整體價值。
◆分別共有：可自由處分個人應有部分，決策財產如何管理與維護。
「公同共有」遺產稅如何處理？
◆共同稅責：所有繼承人需要共同支付負擔遺產稅，稅款的金額通常取決於遺產的價值和遺產稅率，以及每位繼承人在遺產中的份額。

「都市更新」和「危老重建」常常讓人搞不清楚，
那到底是差異在哪裡呢？屋主該如何選擇呢？
想知道更完整內容就一起看下去吧～
都市更新是什麼？
「都市更新」是依都市更新條例，房屋必須在都市計畫範圍內，
需要實施重建、整建或維護措施工程，使都市土地有計畫可再開發利用，
改善居住環境、提升生活機能與市容，
符合都更的條件有哪些？
◆基地條件
基地面積要≥1,000 ㎡，若是面積≥500㎡之更新地區，需經都更審議會同意。
◆建物條件
30年以上合法建築物之重建，或20年以上合法建築物之整建、維護。
◆同意比例
都更建築需在都市更新計畫內，需超過75%地主同意，
如不在市更新計畫內，需先申請「自行劃定更新地區」，
並需超過80%地主同意。

據內政部統計，近年來危老重建申請案逐年成長，
不少屋主希望取得危老重建容積獎勵，
但在老屋基地面積有限的前提下，「自地自建」開始取代傳統合建，
引起許多地主開始買地自建，期許可以自己打造理想的格局與居住環境。

重建拆除工程是非常重要的環節，
不是屋主想拆哪就拆哪喔！其實拆除工程有非常多細節要注意，
事前需尋找專業承包商評估房屋現狀，按照計畫進行才能有效的執行。
拆除作業前確認事項
 

建物改建總是需花費大筆資金，
部分地主會選擇與建商「合建」，
不僅可以減少時間和金錢的投入，
整套流程皆由建商負責處理，
但與建商合建有什麼需要特別注意的地方呢？
合建是什麼？

危老重建涉及到房屋重建和升級的重要項目，
但在參與其中時，確實存在一些陷阱和風險，
以下是一些常見的危老重建陷阱，
對於想參與重建的屋主們來說，一定要特別小心！

一、危老是什麼？
「危老」是指都市中存在的危險和老舊建築物。
這些建築物因年代久遠或結構問題而存在安全隱患，可能對居住者的安全構成威脅。
為了解決這個問題，中央政府於民國106年5月制定了「都市危險及老舊建築物加速重建法」，
通稱「危老法」，鼓勵符合條件的危險和老舊建築物進行重建。
該法案的目的是提高建築物的耐震性和安全性，改善都市環境，
同時也提供了一些獎勵和激勵措施來支持危老重建項目。
二、我住的房屋是危老建築嗎？可由以下條件判斷
1. 房屋的性質與結構
◆ 危險建築：指那些由建築主管機關通知拆除或被強制拆除的建築，
　或者經過結構安全性能評估後未達到最低等級要求的建築。
 
◆ 老舊建築：指滿足以下條件的建築物
　屋齡超過30年，沒有電梯，耐震性能評估未達到一定標準。
　屋齡超過30年，有電梯，經過耐震性能評估後未達到一定標準，並且詳細評估確定改善無效。
2. 位於都市計畫區內的建築物
3. 非歷史、文化、藝術與紀念價值的建築物
4. 領有「使用執照」的建合法建築物
三、鼓勵民眾危老重建3條例
1. 容積獎勵
最高可達建築基地 1.3 倍的基準容積或 1.15 倍之原建築容積獎勵，
並根據基地大小取得規模獎勵、根據申請重建計畫時程取得時程獎勵，
兩者合併之獎勵上限為基準容積10%。
2. 放寬建蔽率與高度限制
建蔽率的放寬由地方主管機關訂定標準，以住宅區的基地為限，不能超過原建蔽率。
放寬高度限制，則能讓取得的容積獎勵確實化為實際建築面積。
3. 稅賦減免
在條例開始實施到116年5月11日內申請，可享以下稅賦減免優惠：
◆ 重建期間免徵地價稅。
◆ 重建完成後2年內的地價稅及房屋稅減半徵收。
◆ 重建前合法建築物所有權人為自然人，持有重建後建築物2年未移轉且繼續持有者，
最長可再享有房屋稅減半徵收10年。
四、危老重建【優點 vs 缺點】
《優點》
◆ 提高建築物的安全性：
　危老重建可以增加老舊建築物的結構穩定性，提高居住和工作環境的安全性。
◆ 改善居住或工作環境：
　通過重建，可以改善建築物內部的佈局和設施，提升住戶或工作人員的生活和工作體驗。
◆ 促進地方發展：
　危老重建項目可以帶動地方經濟和發展，提高周邊地區的價值。
◆ 釋放多的坪數、戶數空間可賺取利潤：
　危老重建可以增加建築物的容積，創造更多的房屋單位或商業空間，有機會賺取額外的利潤。
◆ 無坪數限制，整合難度較低：
危老重建沒有嚴格的坪數限制，項目整合相對較容易。
《缺點》
◆ 影響使用權益：
　重建項目可能會影響原有住戶或租戶的使用權益，包括暫時搬離等。
◆ 花費時間長：
　整個危老重建過程可能需要較長的時間，包括協調、審批和建設等環節。
◆ 涉及多部門溝通協調：
　危老重建需要與多個政府部門協調，包括城市規劃、建設、安全等部門，可能需要花費大量精力解決相關問題。
◆ 需要與住戶協調，取得100%所有權人同意：
　危老重建項目需要獲得所有權人的同意，這可能需要時間和努力來協調各方意見。
五、鼓勵民眾危老重建3條例
◆ 容積獎勵
最高可達建築基地 1.3 倍的基準容積或 1.15 倍之原建築容積獎勵，並根據基地大小取得規模獎勵、根據申請重建計畫時程取得時程獎勵，兩者合併之獎勵上限為基準容積10%。
◆ 放寬建蔽率與高度限制
建蔽率的放寬由地方主管機關訂定標準，以住宅區的基地為限，不能超過原建蔽率。放寬高度限制，則能讓取得的容積獎勵確實化為實際建築面積。
◾ 時程獎勵：逐年遞減（直至民國112年5月12日降至4%）
◾ 原建築容積大於基準容積：10%
◾ 符合危險及老舊建物：6 ~ 10%
◾ 智慧建築標章等級：2 ~ 10%
◾ 建築物耐震設計：2 ~ 10%
◾ 協助取得開闢公設用地：5%
◾ 綠建築標章等級：2 ~ 10%
◾ 無障礙環境評估：3 ~ 5%
◾ 基地退縮建築：8 ~ 10%
◾ 重建計畫範圍內基地面積未達200m²：2%
「危老重建補助」各縣市政府審查流程、標準不太相同，
建議申請人可以先詳細了解當地政府的相關規定和要求，
也可以參考都市更新法規了解目前各縣市政府的法規和審查流程更新。
★想知道更多相關詳細資訊請點『這裡』

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