大台中危老都更專家｜隆磐建設

　　當一個不起眼助理實習生的我，每天都會接一些超出我預期的詢問電話而且日復一日問的問題都類似，甚至一天出現好幾次，當公司大人們不在的時候，我只能硬著頭皮上。

　　排行第一最多的是問：現在蓋透天一坪多少錢？蓋大樓一坪多少錢？網路說很便宜啊？我要就是找那種最便宜的師傅！

　　辦理危老自地自建，建材的好壞都是自己做主，你想多省就有多差，毛胚屋就夠便宜吧？而且用坪數計算價格是一般泥作師傅的估抓，比較專業的營造廠都要看建築施工圖估算表細算，誰都不想隨便抓個數字到時候再來追加預算吧？尤其現在板模工最缺全國揚起搶人大戰，有時候搶不到人你就算報開工也沒用。

　　如果硬要說個價格的話，舉個例子就說一般最最最普通的建案，在去年疫情剛開始還沒那麼缺工的情況下10萬左右應該能搞定，今年這個價格應該沒人理你，營造廠為能按時開工薪資不斷加碼，舉板模工為例前年大約萬元有找而今年幾乎成長到兩倍。一方面疫情關係缺移工，另一方面台積電高薪搶工建廠房，而且我們這代年輕人都不願意吃苦（me too），所以鋼筋、泥作、板模、水電、焊接等專業師傅們都水漲船高待價而沽。專業師傅都漲二倍了建築成本當然回不去。

　　影響建價還取決業主的客製化，公司前陣子在彰化整合一個六戶連棟透天的建案，出現三種不同價格。雖然坪數相同但是其中有堅持要電梯的，也有不自住的打算租給學生，要求九大套房九組衛浴，所以說講一坪多少實在太籠統。

　　網路世界大家的留言本來就正反意見分歧，很便宜可以蓋到好？我比較存疑的是品質？建材？還是活在平行時空？也有些鍵盤俠僅止於留言不用負責任，道聽塗說又不是要蓋虛擬大樓？你拜託他幫你發包他直接刪留言搞失蹤的一堆，而且南北價格大不同，你在台北沒有15萬以上可能一群師傅罵業主吃人夠夠！

　　甚至有客戶對職務的錯置，質問為什麼自地自建還要請監工？我們蓋房子不是有建築師？叫建築師負責去監工啊？挖哩勒⋯有錢就任性嗎？建築師是監造，監工是每天都會到場的人才叫監工，如果建築師每天都到現場其他事都不用幹了！那不就1～2年才能接一件？

　　少部分業主會問～辦危老可以全額貸款是真的嗎？詐騙集團吧？呃⋯真的哭笑不得，內政部的政策白紙黑字寫在那，業主都不查證嗎？我們的客戶除了幾位自有資金外，其他都辦理全額貸款，而且是指定專款專用，除非你找的是代辦公司或者根本不會辦危老的人。

　　蓋房子是一生中的大事，不是有營造廠和建築師就可以完成，結構技師、水電技師、環工技師⋯一堆平常根本沒聽過的專業人士簽證都要給費用，另外需不需要鑽探？是不是地震帶？這些複委託額外開銷一般營造廠是不會計算在營建成本內的。所以蓋房子沒有那麼簡單？看過網路疊磚塊、塗水泥就認為營造很簡單？小編學校剛畢業建築書籍讀了幾年，來到公司當實習生才發現理論不等同實務，在學校是建築系、出社會是見笑系。

真的～蓋房子沒有那麼簡單！

台灣高雄老城區鹽埕區「城中城」大樓14日凌晨大火，造成至少46人死亡，40多人受傷，震驚全台。
位於高雄城西老社區鹽埕，城中城在數十年前是高雄市繁華的百貨公司、電影院，餐廳混合的商業大樓。但隨著該社區沒落，城中城裏面的舞廳及歌廳廢置，其他樓層劃分出120戶收租套房（類似香港㓥房）單位，住民多數為獨居老人或低收入戶人口。
因為住戶繳不出大樓管理費，因此大樓沒有設立「管理理委員會」綜理大樓安全等相關問題，多半依靠當地里長及慈善團體協助。
台灣「雙北老屋改建發展協會」理事長胡偉良在台媒公共電視說，根據統計，近年來台灣發生火災多半是老舊建築，而現在人們用電電量很大，容易造成電線走火，而當時台灣法規對於建築材料，沒有規定要防火，碰到火災就很容易燃燒。
他說，「很多老屋結構也很危險，本來就應該改建。但因為法規，還有施政單位思維問題，使改建很困難。」
高雄在地的立法委員管碧玲說，對於建築廢墟管理的相關法令仍然不足，身為立法者十分慚愧。
台灣內政部表示，將修法「強制要求既有建築物也要設立管理組織，並由消防署與營建署將檢視現有法規，要求老舊建築物應成立管理委員會，確保維護消防安全，並清查復合式建物消防安全管理。」

新聞來源:bbc.com/zhongwen/trad/chinese-news-58922856

👏全國最小面積地坪13坪，灌漿作業！👏
無論建案大小我們堅持用最好的！
客戶所託～使命必達！
克服萬難～就算不賺錢也要為業主做好每一件事。
 

很多民眾老宅已經年久失修，但苦無重建的本錢，要等待都更又因門檻太高遲遲無法推動。政府體恤民眾居住的安全以及苦無資金的需求，除都更以外特別推出「危老重建條例」，不限坪數即使一戶也可自辦都更。

　　若苦無重建資金，只要條件符合可辦理全額貸款保證優惠利率，讓民眾重建沒有壓力。而且重建期間在外租屋，房租也可申請補助。辦理危老除了可以蓋更高蓋更寬的獎勵，還有地價稅、房屋稅減免的好處。

都市更新VS危老重建

都更重建依循的是《都市更新條例》，又可以分為公辦都更、民辦都更、自辦都更3種，主導者依序為政府、建商和地主（即原房地所有權人），但因為公辦都更大多委託建商辦理，因此公辦都更和民辦都更的實際實施者均為建商，而自辦都更可由地主組成「都市更新會」自行辦理，也可以委託專責的機構，比如建築經理公司、都更顧問公司來執行。

13坪建物改造成基地4倍樓板面積的優質住宅 贏得業主讚賞
隆磐建設創全國最小 13 坪危老重建案，不必再擔心自己的坪數太小無法做危老，趕緊搭上危老特快車，翻轉你的資產價值。

常言道：「人無遠慮，必有近憂。」當人們身處安穩生活中便該思考任何未來可能發生的危險因子，不論是危及生命或是財產皆須有相當的危機意識才能趨吉避凶，今天的這期專欄便要從防災的角度切入淺談一下老屋重建對財產的保障扮演什麼樣的角色，一起來看看吧！
   台灣位於歐亞板塊與菲律賓海板塊之間，因此地震活動相當頻繁，平均每年的地震可達4000多個，當中有感的地震就達約200個。相信不少人仍對當年的九二一大地震歷歷在目，芮氏規模7.3，相當於38顆日本廣島原子彈在地底一公里內釋放的能量！ 其對我國所造成的經濟損失達3000多億，超過十萬棟房屋或全毀或半倒，以及數千人死亡的悲劇。時至今日台灣每年仍有數量不等的大小地震不時侵擾，而都市內數量龐大的老舊建築物便成了地震陰影下不確定的風險因子。

在土地開發上遇到的危老重建業務中，相對問題較多的議題便是共有物的處分，事實上不動產共有物不論在學術理論上或是實務上都是大重點，今天就要與各位聊聊危老重建條例與傳統的土地法34-1條究竟差異在哪?重建計畫是否可以適用土地法的規定呢？一起來看看吧！
前面幾篇我們提到了想要申請危老重建必須得到土地及合法建物所有權人全體的同意，才能向各縣市的主管機關申請核發建築執照，規定出自都市危險與老舊建築物加速重建條例(危老條例)第五條：「依本條例規定申請重建時，新建建築物之起造人應擬具重建計畫，取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意，向直轄市、縣（市）主管機關申請核准後，依建築法令規定申請建築執照。」由此可知如果危老建物的建物所有權人與該筆建物坐落的土地之土地所有權人是不同人時，必須兩者都得同意才能申請重建；又或是如果危老建物與該筆土地都同屬於一群人共有，則必須所有共有人都同意，否則無法申請。
再來我們看看土地法第34-1條關於共有物的規定是如何，土地法第34-1條第一項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其

1. 應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」白話解釋就是共有的不動產要是想處分(例如買賣)或是設定他項權利必須要得到共有人超過二分之一的同意，並且這些同意的共有人手上的持分也要超過二分之一才算數，他項權利中是不包含抵押權的，必須注意。後段的規定主要立法意旨是為了避免以小吃大的情況發生，舉個極端的例子各位就明白了，例如有一筆土地加建物總共有100人共有，但其中一人的持分佔了其中的百分之九十九，剩下的99人共有持分為僅存的百分之一，如果依照前段規定應該要得到人數過半數的同意才能處分的話，將讓土地無法得到地盡其利的效果，對那個持有99%持分的人更是不公平，因此後半段的規定便是讓那少數持有多數持分的人可以順利處分共有物。

比較完兩者差異，問題的輪廓也逐漸清晰，當危老建物為多人共有且其中有少數人難以溝通協調不同意重建時，能否用土地法第34-1條的規定解套申請危老重建計畫？答案是危老條例中的重建計畫是不適用土地法規定的，因為土地法相較於危老條例屬於普通法，危老條例相較於土地法屬於特別法，而且如果地主想用危老重建的名目重建老屋並享有危老條例規定的獎勵及補助仍必須符合條例中第五條的規定才可以，因此無法用過半數同意即可處分的規定排除少數不合群份子，仍須得到100%全體共有人同意。
雖然危老重建相較於以往的都更案已快速許多，然而遇到共有人人數眾多的共有物仍不免耗時費日整合溝通，如何更有效率地處理共有物問題將會是所有想參與危老重建的地主屋主與建設公司必須面對的挑戰。

哈囉各位大家好，實務上很多民眾或地主常常會問到”危老重建”是否就是建物拉皮，或是將建物修繕與建物重建搞混，這些相似的名詞確實容易讓人在定義上誤解，今天的這期專欄就要用小篇幅快速介紹一下幫助大家釐清這些名詞之間的差異
 

在確認自己的標的是合法建物後，下一步便是申請初評，也就是所謂的初步評估，又稱耐震評估，具體細節又是如何，一起來看看吧！
要申請危老的初步評估首要條件是必須取得建築物所有權人一半以上同意，如果不是自己申請的話則須要出具委任書委託代辦，申請人檢附相關文件以及資料向評估機構申請評估，評估機構會依規定指派其人員進行評估，結果出爐後再報由主管機關查核，主管機關查核確認符合資格就可以擬具重建計畫申請重建了！

猶太人曾說：「稅吏要上天堂比駱駝穿過針孔還難。」由此可見繳稅給政府不管在東西方社會裡都是件令人痛苦的事，畢竟一分一毫都是辛苦賺到的財產，因此如何節稅就是大家非常關心的議題，今天的專欄便要來聊聊危老重建節稅的功能，GOGO！
政府推出危老重建的政策後為了提高民眾重建的意願，因此提供了許多誘因，而節稅就是其中一大獎勵政策。具體規定，老房危樓重建的期間針對地價稅跟房屋稅這兩項持有稅都是免徵，重建完工後的兩年內房屋稅及地價稅可申請減半徵收，兩年期限到了可以再申請將房屋稅減半徵收的優惠延長十年，也就是最高可以連續十二年房屋稅都只要繳一半的稅金給政府就好。

哈囉大家好，新的這期專欄將會用淺顯易懂的白話解釋”危老重建”到底是什麼給想認識這部分的朋友了解，或許你已經聽過了都更(都市更新)也聽過重劃(市地重劃)，今天要介紹的這條活化房地資產管道就是近年上路不久卻已進行得如火如荼的危老重建，那就讓我們直接進入主題Let’s  go！
 
我們都知道民主與效率永遠是天秤的兩端，兩者永遠不可能兼得，如果還是不太能體會請各位想想小學時投票決定畢業旅行要去哪裡玩的場景，一下子A同學要墾丁一下子、B同學要綠島一下子、C同學要……。民主的制度讓提議更加豐富，但群體常常為了達到一個共識而耗時費日。然而我們台灣畢竟是個民主法治的國家，政府必須在民主與效率之間尋求一個既能顧及效率又不犧牲民主的平衡點，都更vs危老便是民主與效率在天秤兩端的進與退。