一、老公寓是否適用危老重建？
依據危老條例，只要建築物符合以下條件，即可提出申請：
1.屋齡達30年以上
多數公寓建築建於1970至1980年代，目前普遍已超過30年，符合基本要件。
2.結構安全不足或公共設施不全
經耐震能力評估不足，或存在消防、逃生動線等公共安全疑慮，亦屬符合範疇。
3.位於都市計畫範圍內
危老重建僅限於都市計畫區內，鄉村地區建物則不適用。
4.非古蹟、非具有歷史保存價值之建築、非特殊藝術價值建築
政府指定具有歷史、文化、藝術和紀念價值、或特殊價值的建築物，無法辦理重建，如不確定您的建築是否具有價值，可以向所在縣市的文化局查詢。
5.屬於合法建築物
指有「使用執照」的建築物，但有些建築在民國60年建築法修正之前就已存在，若沒有證明可向當地縣市政府諮詢是否可以申請或補發。
多數屋齡超過30年的老公寓，若位處都市計畫範圍，且無都市更新計畫限制，原則上皆可透過危老條例申請重建。
二、危老重建的主要流程
老公寓若符合上述條件，申請危老重建的流程大致如下：
整合共識：住戶須先討論是否同意重建，並釐清各自需求。
尋求專業協助：可委託建築師、代書或建設公司進行可行性分析。
全體同意後送件：危老重建必須取得100%所有權人同意，才能正式提出申請。
政府審議：審查通過後，即可依條例享有容積獎勵與相關稅捐優惠。
拆除與新建：完成拆除後進入施工階段，竣工後依協議進行分配或回遷。
相較於都市更新，危老重建的最大差異在於「同意門檻」，必須取得所有權人一致同意，因此「整合共識」往往成為推動過程的最大挑戰。
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三、住戶意見分歧的常見情形
在老公寓重建過程中，住戶立場各異，導致意見難以統一，常見情況包括：
1.樓層需求差異：一樓住戶傾向爭取店面空間，樓上住戶則注重住宅坪數與停車位。
2.對建商條件存疑：部分住戶擔憂建商提出的權益分配不公平。
3.長者排斥搬遷：部分年長住戶因生活習慣與環境熟悉度，不願意配合搬遷。
由於危老條例強調全體同意，因此任何一戶反對，都可能使計畫停擺。
四、解決意見分歧的方式
要推動危老重建，核心在於凝聚共識。以下幾個策略能協助突破僵局：
1.資訊透明化
定期召開住戶會議，完整揭露分配方案、施工期程與回遷方式，減少資訊落差所造成的疑慮。
2.引入中立第三方
可邀請律師、不動產顧問或建築師協助，提供專業建議，避免因住戶間直接協商而產生對立。
3.差異化條件談判
對不同樓層或需求的住戶，規劃彈性化回饋，例如一樓住戶增加商業空間補償，上層住戶則提升住宅坪數。
4.評估替代方案
若難以取得全體共識，可改以「都市更新」方式推動，其同意門檻較低，提供另一種解決途徑。
五、結語
老公寓確實能透過危老條例進行重建，以提升居住安全與城市發展，但條例要求全體所有權人一致同意，如何在樓上樓下住戶間取得共識，往往成為推動的最大難題。唯有透過資訊透明、專業協助與彈性協商，方能使重建計畫順利進行；若無法達成一致，都市更新則可作為替代方案，讓老屋重建之路持續推展。
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