大台中危老都更專家｜隆磐建設

13坪建物改造成基地4倍樓板面積的優質住宅 贏得業主讚賞
隆磐建設創全國最小 13 坪危老重建案，不必再擔心自己的坪數太小無法做危老，趕緊搭上危老特快車，翻轉你的資產價值。

常言道：「人無遠慮，必有近憂。」當人們身處安穩生活中便該思考任何未來可能發生的危險因子，不論是危及生命或是財產皆須有相當的危機意識才能趨吉避凶，今天的這期專欄便要從防災的角度切入淺談一下老屋重建對財產的保障扮演什麼樣的角色，一起來看看吧！
   台灣位於歐亞板塊與菲律賓海板塊之間，因此地震活動相當頻繁，平均每年的地震可達4000多個，當中有感的地震就達約200個。相信不少人仍對當年的九二一大地震歷歷在目，芮氏規模7.3，相當於38顆日本廣島原子彈在地底一公里內釋放的能量！ 其對我國所造成的經濟損失達3000多億，超過十萬棟房屋或全毀或半倒，以及數千人死亡的悲劇。時至今日台灣每年仍有數量不等的大小地震不時侵擾，而都市內數量龐大的老舊建築物便成了地震陰影下不確定的風險因子。

在土地開發上遇到的危老重建業務中，相對問題較多的議題便是共有物的處分，事實上不動產共有物不論在學術理論上或是實務上都是大重點，今天就要與各位聊聊危老重建條例與傳統的土地法34-1條究竟差異在哪?重建計畫是否可以適用土地法的規定呢？一起來看看吧！
前面幾篇我們提到了想要申請危老重建必須得到土地及合法建物所有權人全體的同意，才能向各縣市的主管機關申請核發建築執照，規定出自都市危險與老舊建築物加速重建條例(危老條例)第五條：「依本條例規定申請重建時，新建建築物之起造人應擬具重建計畫，取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意，向直轄市、縣（市）主管機關申請核准後，依建築法令規定申請建築執照。」由此可知如果危老建物的建物所有權人與該筆建物坐落的土地之土地所有權人是不同人時，必須兩者都得同意才能申請重建；又或是如果危老建物與該筆土地都同屬於一群人共有，則必須所有共有人都同意，否則無法申請。
再來我們看看土地法第34-1條關於共有物的規定是如何，土地法第34-1條第一項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其

1. 應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」白話解釋就是共有的不動產要是想處分(例如買賣)或是設定他項權利必須要得到共有人超過二分之一的同意，並且這些同意的共有人手上的持分也要超過二分之一才算數，他項權利中是不包含抵押權的，必須注意。後段的規定主要立法意旨是為了避免以小吃大的情況發生，舉個極端的例子各位就明白了，例如有一筆土地加建物總共有100人共有，但其中一人的持分佔了其中的百分之九十九，剩下的99人共有持分為僅存的百分之一，如果依照前段規定應該要得到人數過半數的同意才能處分的話，將讓土地無法得到地盡其利的效果，對那個持有99%持分的人更是不公平，因此後半段的規定便是讓那少數持有多數持分的人可以順利處分共有物。

比較完兩者差異，問題的輪廓也逐漸清晰，當危老建物為多人共有且其中有少數人難以溝通協調不同意重建時，能否用土地法第34-1條的規定解套申請危老重建計畫？答案是危老條例中的重建計畫是不適用土地法規定的，因為土地法相較於危老條例屬於普通法，危老條例相較於土地法屬於特別法，而且如果地主想用危老重建的名目重建老屋並享有危老條例規定的獎勵及補助仍必須符合條例中第五條的規定才可以，因此無法用過半數同意即可處分的規定排除少數不合群份子，仍須得到100%全體共有人同意。
雖然危老重建相較於以往的都更案已快速許多，然而遇到共有人人數眾多的共有物仍不免耗時費日整合溝通，如何更有效率地處理共有物問題將會是所有想參與危老重建的地主屋主與建設公司必須面對的挑戰。

哈囉各位大家好，實務上很多民眾或地主常常會問到”危老重建”是否就是建物拉皮，或是將建物修繕與建物重建搞混，這些相似的名詞確實容易讓人在定義上誤解，今天的這期專欄就要用小篇幅快速介紹一下幫助大家釐清這些名詞之間的差異
 

在確認自己的標的是合法建物後，下一步便是申請初評，也就是所謂的初步評估，又稱耐震評估，具體細節又是如何，一起來看看吧！
要申請危老的初步評估首要條件是必須取得建築物所有權人一半以上同意，如果不是自己申請的話則須要出具委任書委託代辦，申請人檢附相關文件以及資料向評估機構申請評估，評估機構會依規定指派其人員進行評估，結果出爐後再報由主管機關查核，主管機關查核確認符合資格就可以擬具重建計畫申請重建了！

猶太人曾說：「稅吏要上天堂比駱駝穿過針孔還難。」由此可見繳稅給政府不管在東西方社會裡都是件令人痛苦的事，畢竟一分一毫都是辛苦賺到的財產，因此如何節稅就是大家非常關心的議題，今天的專欄便要來聊聊危老重建節稅的功能，GOGO！
政府推出危老重建的政策後為了提高民眾重建的意願，因此提供了許多誘因，而節稅就是其中一大獎勵政策。具體規定，老房危樓重建的期間針對地價稅跟房屋稅這兩項持有稅都是免徵，重建完工後的兩年內房屋稅及地價稅可申請減半徵收，兩年期限到了可以再申請將房屋稅減半徵收的優惠延長十年，也就是最高可以連續十二年房屋稅都只要繳一半的稅金給政府就好。

哈囉大家好，新的這期專欄將會用淺顯易懂的白話解釋”危老重建”到底是什麼給想認識這部分的朋友了解，或許你已經聽過了都更(都市更新)也聽過重劃(市地重劃)，今天要介紹的這條活化房地資產管道就是近年上路不久卻已進行得如火如荼的危老重建，那就讓我們直接進入主題Let’s  go！
 
我們都知道民主與效率永遠是天秤的兩端，兩者永遠不可能兼得，如果還是不太能體會請各位想想小學時投票決定畢業旅行要去哪裡玩的場景，一下子A同學要墾丁一下子、B同學要綠島一下子、C同學要……。民主的制度讓提議更加豐富，但群體常常為了達到一個共識而耗時費日。然而我們台灣畢竟是個民主法治的國家，政府必須在民主與效率之間尋求一個既能顧及效率又不犧牲民主的平衡點，都更vs危老便是民主與效率在天秤兩端的進與退。