大台中危老都更專家｜隆磐建設

🎉感謝眾評審肯定🎉

榮獲2023年第25屆

【國家建築金質獎】及【國家優良建商營造商認證標章】🏆

建築人引以為傲的最高榮耀🙏

營建產官學界菁英評審的肯定，是國家級的品質保證👍

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台灣營建詐財案件眾多堪稱一絕，難怪工程糾紛不斷～隨便張三李四沒有工程經驗，不具師字輩，憑著一張辦公桌一支電話就想仲介工程，實施工程蟑螂養成記，騙到手要求先付訂金二成三成，錢收了還拿的回來嗎？只能卜卦問神⋯⋯真不敢相信沒有工班、沒有營業場所、沒有工程實績，就連金融機構也沒有信用往來，居然還有民眾上當？這不就跟假檢察官詐騙的手法如出一徹嗎？

這些不肖業者，利用業主不熟悉工程，先以建構美麗家園的藍圖吸引業主，再運用話術聲稱打折打到骨折的貪小便宜心態引誘業主上勾，巧立各種名目要求業主先付訂金（例如：成本上漲需先行購置材料）錢到手後，人間蒸發⋯⋯

預防勝於治療，或許當遇到糾紛後可籍由法律來保障自己的權益，但司法訴訟曠日廢時，如何在發生工程糾紛之前，就做好事前的預防呢？

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買房、老屋重建或進行危老整合時，有些屋主會遇到一種情況，同一基地上同時存在新建物與老舊建物，這時最常出現的問題就是，「新屋跟老屋可以一起申請危老嗎？」實際上還需要確認建物是否合法、是否符合危老條例適用條件，以及重建基地的範圍與所有權關係。

◆同一基地不代表所有建物都符合危老資格

危老重建的基本條件，是針對符合《都市危險及老舊建築物加速重建條例》規定的合法建築物進行重建，因此如果同一基地上有一棟屋齡較高的老屋，以及另一棟屋齡較新的建物，不能單純因為兩棟建物位於同一基地，就認定兩棟都符合危老資格。

簡單來說，危老資格與基地範圍是兩個不同的問題，老屋是否符合危老條件，需要個別確認，新建物是否可以納入重建計畫，則還需要進一步檢視土地、建物及基地整合條件。

◆新建物可以和老建物一起重建嗎？

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危老條例 危老重建 房產知識 都市計畫 土地整合 危老資格 新舊建物

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老屋想申請危老重建，許多人第一個問題就是：「是不是一定要先做耐震評估？」

答案是：不一定，要看建築物符合哪一種危老重建條件。

危老重建並不是只要房屋超過30年就能直接申請，也不是所有案件都必須先做耐震評估，重點在於確認建築物是否符合《都市危險及老舊建築物加速重建條例》的適用條件。

一、危老重建一定要做耐震評估嗎？

危老條例所規定的重建條件不只一種，其中部分案件會以「結構安全性能評估」結果作為申請依據，這類案件就需要進行相關耐震能力評估，但如果建築物符合其他法定危老條件，則不一定是以耐震評估作為主要判斷依據。

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購買毛胚屋後，雖然沒有前屋主裝修限制，可以依照自己的需求重新規劃，但也代表水電、隔間、地坪、廚房、衛浴等工程都需要重新安排，因此裝修前應先確認房屋現況與整體需求，避免施工後才發現問題。

一、接手後先確認屋況

交屋後應先確認室內尺寸、樑柱、門窗、管道間、給排水、電箱及建商交屋範圍，若發現牆面、地坪或設備有問題，也應先與建商確認，再進行後續裝修。

二、丈量與格局先規劃

毛胚屋裝修前應先完成現場丈量，再決定隔間、家具、收納與生活動線，尤其廚具、系統櫃、床鋪及大型家具，都要先確認尺寸，避免裝修完成後才發現空間不足。

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房價高漲的環境下，小坪數住宅成為許多首購族與小家庭的選擇，但坪數小並不代表居住空間一定狹窄，真正影響空間感的關鍵，往往在於格局規劃、動線安排與收納設計，以下整理5種常見的小坪數空間規劃方法，提供屋主在裝修前參考。

一、減少不必要隔間，讓空間保持連續性

小坪數住宅最容易遇到的問題，就是過多的實體隔間，客廳、餐廳、廚房甚至玄關各自切開後，雖然每個區域都有明確用途，視覺上卻會被牆面切割，讓空間顯得更小。

如果屋內沒有必要的隱私需求，可以考慮減少固定隔間，例如：將客廳與餐廳整合，或採用半高牆、玻璃、格柵、拉門等方式取代完整牆面，在保留區域功能的同時，也能維持視覺上的延伸感。

但並不是所有隔間都應該拆除，涉及承重牆、管線、防火或建築結構的部分，仍需要確認是否能夠施工，不能單純為了放大空間而任意拆牆。

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買中古屋之後準備重新裝修，很多人拿到房子第一件事，就是開始想像未來要做什麼風格、要不要改開放式格局、地板換成什麼材質、櫃子要做多少..等等，但中古屋真正需要注意的，往往不是「要怎麼裝漂亮」，而是「房子現在到底有沒有問題？」所以中古屋裝修前，不妨先從以下10個地方開始確認。

• 牆壁： 觀察是否有裂縫、壁癌、發霉或水痕，若同一位置反覆出現壁癌，切勿只靠重新油漆掩蓋，必須先找出漏水或外牆滲水的根源。

• 浴室防水： 留意牆角與門框周邊的發霉及滲水狀況，即便準備全面翻修，也務必重新施作防水層，以免入住後衍生漏水麻煩。

• 水電管線： 測試廚浴的水量與排水是否順暢，屋齡高的住宅或有格局變動需求時，應趁此機會評估全面更新管線。

• 電力配置： 現代家電耗電量大，除了增設插座外，更要評估電箱與迴路能否負荷冷氣、電熱水器、洗碗機等設備，避免日後頻繁跳電。

• 窗戶防水： 趁雨天觀察窗框及周邊牆面是否有潮濕或油漆剝落，釐清真正的進水點，才能徹底解決滲漏。

▲賀！隆磐建設榮獲

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買房之後，最期待的就是把新家裝潢成夢想中的樣子啦！✨但是，在興奮地約室內設計師見面前，如果沒有帶對「房屋身分證」，討論常常會卡關。

很多新手業主以為只要帶喜歡的風格風格照片、準備好預算就可以了，NO NO NO（搖手指）🙅‍♀️！
今天這篇文章直接幫大家重點整理，裝修前絕對要帶齊的三大核心圖資，還有社區開工前的隱形大魔王，趕快筆記收藏起來！

📍 核心三大基礎圖資：沒它們設計師無法開工！

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買了新房準備要開啟裝潢大計，心情是不是既期待又怕受傷害呢？當你開始聯絡設計師、統包工程或是系統櫃廠商時，大家聽到的第一句話絕對是：「那選個時間，我們先去現場丈量喔！」

這時候很多精打細算（想省錢）的屋主心裡就會浮現小劇場：
「蛤～建商不是有給格局圖了？看那個不行嗎？」
「丈量還要請假配合，我自己拿捲尺量房間尺寸可以嗎？」

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買房時，除了注意房屋坪數、格局、採光與價格之外，「社區公共設施」也是不能忽略的一環，相信不少人看房時，都曾聽過「大公」、「小公」這些說法，但到底什麼是大公？什麼是小公？兩者又有什麼不同？

其實，大公、小公主要是社區住戶用來區分「公共空間使用範圍」的俗稱，並不是單純用面積大小來判斷。

◆什麼是「大公」？

簡單來說，「大公」通常是指供整個社區住戶共同使用的公共設施。

例如：

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第一次當房東，不是把房子放上網、找到房客就結束，從房屋整理、租金設定、找房客、簽租約，到後續收租與修繕，每個環節都可能影響出租後的管理與糾紛，如果是第一次出租房屋，建議先把以下幾個重點搞清楚，再開始找房客。

◆出租前先檢查房屋狀況

房子要出租前，先確認水電、門窗、衛浴、熱水器、冷氣、家具家電是否正常，如果是老屋，也要特別檢查漏水、壁癌、管線等問題，不要為了趕快出租，把明顯問題留給房客入住後處理，這樣做容易造成抱怨與糾紛，建議先完成必要修繕，再正式出租，另外，出租哪些家具家電，也要先列清楚，避免退租時雙方對設備狀況認知不同。

◆租金不要只看自己想收多少

租金設定可以參考同區域、相似坪數與屋況的出租行情，再依照樓層、電梯、採光、交通、家具家電等條件調整，租金太高，房子可能長時間空租，最後反而損失更多租金收入；租金太低，則可能犧牲原本的出租收益，所以與其追求最高租金，不如設定符合市場行情的價格，增加找到合適房客的機會。

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買房時，大家最常關注的就是房價、地段、交通、生活機能，最近也有不少人開始注意「空屋率」這個指標，甚至有人認為「一個地方空屋越多，代表房子沒人要，房價就越容易下跌」，但真的是這樣嗎？

其實，空屋率與房價確實有一定關聯，但不能直接把「空屋率高」等同於「房價一定會跌」，因為空屋的原因很多，背後代表的市場狀況也不一樣，如果只看一個數字就判斷房價走勢，很容易誤判。

今天就一起來看看，空屋率到底代表什麼？空屋率越高房價真的越容易跌嗎？準備買房的人又該注意哪些事情？

◆什麼是「空屋率」？

看到「空屋」兩個字時，不要馬上把它想成「沒人要的房子」，因為房子沒有長期居住，背後可能有很多不同原因，例如：有些房子是屋主的第二間住宅，有些是投資用房屋，有些可能正在等待出售或出租，也有些是繼承後暫時沒有使用的房子，甚至有些新建案才剛完工，還沒有正式入住，所以空屋多不一定代表房子賣不出去，更不能直接代表當地房價一定會下跌。

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