大台中危老都更專家｜隆磐建設

都市更新VS危老重建

都更重建依循的是《都市更新條例》，又可以分為公辦都更、民辦都更、自辦都更3種，主導者依序為政府、建商和地主（即原房地所有權人），但因為公辦都更大多委託建商辦理，因此公辦都更和民辦都更的實際實施者均為建商，而自辦都更可由地主組成「都市更新會」自行辦理，也可以委託專責的機構，比如建築經理公司、都更顧問公司來執行。

更白話一點來說，公辦都更和民辦都更通常是由政府或建商選擇更新範圍，並由建商出錢興建房屋，地主僅提供土地，不須出錢，待建物興建完成後，建商分回一定比例的房屋來抵付造價，所以實際上地主並非真的不用出錢，也不是用舊房子換新房子，而是用土地所創造的容積去折換權益（可分房也可分錢）。

至於自辦都更，就完全是由地主自己出錢、自己擔任建商的角色，去做整合、申請、工程發包等工作，地主可分回所有的房屋，但實務上大多數民眾並沒有相關知識，整合時也常因為人多嘴雜，難以達成共識，導致都更案胎死腹中，因此目前自辦都更以委建居多。

都更的基地條件和大小都有一定的限制，原則上面積須達1,000平方公尺（302.5坪）以上，但少數情形下面積達500平方公尺（151.25坪）也可申請，而容積獎勵上限皆為法定容積的1.5倍。

都更案不易推動因為「1坪換1坪」是很大的誤解，因為坪數分配實際上並非按室內坪數計算，而是由「土地的貢獻度」和「房價」來決定。

因土地的價值遠遠大於房屋的價值，在土地沒有變多、但容積變多的情形下，土地持分高，能夠分回的坪數才會較多。

反之，土地持分越少、房價越低，地主能夠分回的坪數就會越少，參與都更的意願也會降低

至於危老重建，依循的是《危老條例》，目前容積獎勵最高為1.4倍，實施的方式和都更案大同小異，同樣可以選擇自建、委建，或與建商合建，差別在於門檻限制和審議流程不同，危老重建需要所有權人百分之百同意，而一般都更的同意門檻為5分之4，但危老案僅須通過危老鑑定，都更則須通過複雜的公聽會、聽證會、審議會等流程，因此危老案最快2個月到半年就能啟動，而都更案短則3～5年，長則10來年，最多甚至得耗費20年以上，才能完成所有程序及動工。